Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Kira sözleşmeleri, kiracı ve mal sahibi arasındaki ilişkileri düzenleyen en temel belgelerden biridir. Tarafların hak ve sorumluluklarını belirleyen bu sözleşmeler, belirli bir süre için yapılabileceği gibi, süresiz de olabilir. Ancak çeşitli nedenlerden dolayı kira sözleşmesinin feshi gerekebilir. Bu makalede, kira sözleşmesinin nasıl feshedileceği, kiracı ve mal sahibinin bu süreçteki hakları, yasal düzenlemeler ve uygulama adımları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, bir mal sahibinin (kiralayan) taşınmazını veya taşınır bir malını belirli bir süre için bir bedel karşılığında kiracıya devrettiği bir anlaşmadır. Bu sözleşme, taraflar arasındaki yükümlülükleri, ödeme koşullarını ve kira süresini düzenler. Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi, sözlü olarak da yapılabilir. Ancak yazılı kira sözleşmeleri, olası hukuki sorunların çözümünde daha büyük önem taşır.

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve devamı maddeleri ile düzenlenmiştir. Kira ilişkisi, kanunun genel hükümlerine tabi olup, sözleşme süresi ve feshine ilişkin kurallar da bu hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

2. Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?

Kira sözleşmesinin feshi, taraflardan birinin ya da her iki tarafın sözleşmenin sona erdirilmesi yönünde karar almasıdır. Sözleşmenin süresi dolmadan önce ya da süresinin sonunda feshedilebileceği gibi, taraflardan birinin sözleşme şartlarına aykırı hareket etmesi sonucu da kira sözleşmesi sonlandırılabilir. Fesih işlemi, yasal düzenlemelere uygun olarak yapılmalı ve karşı tarafa yazılı bir bildirim ile iletilmelidir.

Kira sözleşmesinin feshi, kira ilişkisini sona erdiren bir süreçtir ve her iki tarafın da bu süreçte dikkat etmesi gereken belirli kurallar ve süreler bulunur. Kiraya veren ya da kiracı tarafından kira sözleşmesi feshedilebilir. Ancak her iki tarafın da kira sözleşmesinin feshi için haklı nedenlere sahip olması gerekir.

3. Kira Sözleşmesi Feshi İçin Geçerli Nedenler

Kira sözleşmesinin feshi için çeşitli geçerli nedenler bulunmaktadır. Bu nedenler, sözleşmenin taraflarının haklarını koruma altına almak ve taraflar arasında adil bir denge kurmak amacıyla yasalarla belirlenmiştir.

a) Kiracı Tarafından Fesih Nedenleri

Kiracı, belirli durumlar karşısında kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Bu durumlar şunlar olabilir:

• Kiralananın kullanılamaz hale gelmesi: Eğer kiralanan mülk, kiracının kusuru olmaksızın kullanılamaz hale gelirse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

• Kiralananın ayıplı olması: Kiralanan taşınmaz, kiracının beklediği şartlarda değilse ve bu ayıplar giderilemiyorsa kiracı, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Örneğin, taşınmazın su tesisatındaki ciddi sorunlar gibi temel ihtiyaçları karşılayamaması.

• Kiraya verenin taahhütlerini yerine getirmemesi: Mal sahibi, kiracının yaşam standartlarını etkileyecek bakım ve onarımları yapmıyorsa ya da kiralananın hukuki eksikliklerini gidermiyorsa kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

• Kiralananın amacı dışında kullanımı: Kiracı, kiralanan taşınmazı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanıyorsa mal sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

b) Kiraya Veren (Mal Sahibi) Tarafından Fesih Nedenleri

Mal sahibi de belirli şartlar altında kira sözleşmesini feshedebilir. Bu şartlar şunlardır:

• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini zamanında ödemediğinde mal sahibi, borçların ifa edilmesi için kiracıya ihtarname gönderir. İhtar süresi içinde ödeme yapılmadığı takdirde, mal sahibi kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.

• Kiralananın amacı dışında kullanımı: Kiracı, kiralanan taşınmazı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanıyorsa, mal sahibi kira sözleşmesini feshedebilir.

• Taşınmazın zarara uğratılması: Kiracı, taşınmaza zarar veriyorsa ya da taşınmazı kötü kullanıyorsa, mal sahibi kira sözleşmesini sonlandırabilir.

4. Kira Sözleşmesi Fesih Bildirimi

Kira sözleşmesinin feshi, karşı tarafa yapılacak yazılı bir bildirim ile gerçekleştirilir. Bildirim, Türk Borçlar Kanunu’na uygun şekilde yapılmalıdır ve belirli süreler içerisinde yapılması gerekmektedir. Yazılı fesih bildiriminde, fesih nedeni açıkça belirtilmeli ve ilgili süreler dikkate alınmalıdır.

Kiracı Tarafından Fesih Bildirimi

Kiracı, kira sözleşmesini feshetmek istediğinde bunu yazılı olarak kiraya verene bildirmelidir. Sözleşme süreli ise ve süre sonunda feshedilmek isteniyorsa, en az 15 gün önceden bildirimde bulunulması gerekir. Süresiz kira sözleşmelerinde ise kiracı, kanuni süreleri dikkate alarak istediği zaman fesih bildiriminde bulunabilir.

Mal Sahibi Tarafından Fesih Bildirimi

Mal sahibi de kira sözleşmesini feshetmek istediğinde, kiracıya yazılı bir bildirim yapmalıdır. Ancak mal sahibi tarafından yapılacak fesihlerde, fesih için geçerli bir sebep bulunması şarttır. Ayrıca kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için kiracıya makul bir süre tanıması ve fesih gerekçelerini açıkça belirtmesi gerekmektedir.

5. Kira Sözleşmesinin Süresi ve Feshi

Kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılabileceği gibi süresiz olarak da düzenlenebilir. Süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen süre dolduğunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez, ancak taraflardan biri sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa yazılı bildirimde bulunmak zorundadır.

Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi

Süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin dolmasına yakın taraflar fesih bildiriminde bulunabilir. Sürenin dolmasıyla birlikte kira ilişkisi sona erer. Ancak kiraya verenin, sürenin dolmasıyla sözleşmeyi sona erdirebilmesi için haklı bir sebep göstermesi gerekmez.

Süresiz Kira Sözleşmesinin Feshi

Süresiz kira sözleşmelerinde ise taraflar, kanuni süreler içinde fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı açısından fesih bildirim süresi, kira ödeme dönemi dikkate alınarak belirlenir. Kiraya veren ise fesih bildirim süresine uygun hareket etmek zorundadır.

6. Kira Sözleşmesinin Feshedilme Süreci

Kira sözleşmesinin feshedilme süreci, yasal düzenlemelere uygun şekilde yürütülmelidir. Bu süreçte, tarafların dikkat etmesi gereken belirli prosedürler ve zaman dilimleri vardır. Kira sözleşmesinin feshi, hukuki bir sürece konu olabileceğinden, her iki taraf da bu aşamalarda dikkatli davranmalıdır. İşte kira sözleşmesinin feshi sürecine ilişkin adımlar:

a) Yazılı Bildirim Şartı

Kira sözleşmesinin feshi, taraflardan biri tarafından yazılı bildirimle gerçekleştirilmelidir. Bu bildirimde, fesih gerekçeleri açıkça belirtilmeli ve karşı tarafa makul bir süre tanınmalıdır. Fesih bildirimi, sözleşmenin süresine ve türüne göre farklılık gösterebilir.

b) İhtarname Gönderilmesi

Özellikle kira bedelinin ödenmemesi durumunda, mal sahibinin fesih hakkını kullanabilmesi için öncelikle kiracıya bir ihtarname göndermesi gerekir. İhtarname, kiracının kira borcunu ödemesi için tanınan son bir fırsattır. Kiracı bu süre içinde kira borcunu ödemezse, mal sahibi kira sözleşmesini feshedebilir.

c) Tahliye Davası

Kira sözleşmesinin feshi sonrası kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda, mal sahibi tahliye davası açma hakkına sahiptir. Tahliye davası, kiracının mahkeme kararıyla zorunlu olarak taşınmazdan çıkartılmasını sağlar. Tahliye davası, özellikle kira bedelinin ödenmemesi veya kiracının sözleşme şartlarına aykırı davranması durumlarında sıkça başvurulan bir yoldur.

7. Kira Sözleşmesinin Feshi Sonrası Tahliye Süreci

Kira sözleşmesinin feshedilmesinin ardından kiracının taşınmazı tahliye etmesi beklenir. Ancak bazı durumlarda kiracı taşınmazı tahliye etmeyebilir ve bu durumda hukuki süreç devreye girer. Tahliye süreci, mahkeme tarafından verilen kararlara ve belirli prosedürlere dayanır. İşte kira sözleşmesinin feshi sonrası tahliye sürecine dair önemli noktalar:

a) Tahliye Sebepleri

Kiracının taşınmazı tahliye etmesi için geçerli olan başlıca sebepler şunlardır:

• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı, kira borcunu ödemezse, ihtarname sonrası tahliye davası açılabilir.

• Sözleşme şartlarına aykırı kullanım: Kiracının taşınmazı amacı dışında kullanması veya taşınmaza zarar vermesi, tahliye sebebi olarak kabul edilir.

• Sözleşme süresinin dolması: Süreli kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerekir.

b) Tahliye Talebi ve Dava Açma

Kira sözleşmesi feshedildiği halde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, mal sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Bu dava sonucunda mahkeme, taşınmazın tahliye edilmesine karar verebilir. Tahliye talebi, mal sahibinin sözleşmeye aykırılık nedeniyle kira ilişkisini sonlandırma talebidir.

c) İcra Yoluyla Tahliye

Mahkeme kararı sonrası kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda, icra yoluna başvurulabilir. İcra yoluyla tahliyede, icra memurları kiracıyı zorunlu olarak taşınmazdan çıkarır. Bu süreçte kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde, icra memurları taşınmazı zorla tahliye eder.

8. Kira Sözleşmesinin Feshedilmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Hususlar

Kira sözleşmesinin feshi sürecinde, hem kiracı hem de mal sahibi açısından dikkat edilmesi gereken bazı hukuki hususlar vardır. Taraflar, yasal prosedürlere uygun hareket etmek zorundadır. Aksi takdirde, fesih süreci yargıya taşınabilir ve maddi kayıplara yol açabilir.

a) Yasal Süreler

Kira sözleşmesinin feshedilmesi sürecinde yasal süreler büyük önem taşır. Kiracı veya mal sahibi, fesih bildirimlerini ve diğer hukuki işlemleri belirlenen süreler içinde yapmak zorundadır. Örneğin, süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim süresi en az 15 gün olmalıdır.

b) Fesih Gerekçeleri

Kira sözleşmesinin feshedilmesinde geçerli nedenlerin bulunması zorunludur. Her iki taraf da fesih gerekçelerini açıkça belirtmek zorundadır. Örneğin, kira bedelinin ödenmemesi veya taşınmazın amacı dışında kullanımı fesih gerekçeleri arasında yer alır.

c) Yazılı Bildirim ve İspat Yükümlülüğü

Fesih sürecinde yapılan bildirimlerin yazılı olması gereklidir. Yazılı bildirim, tarafların haklarının korunması ve olası hukuki ihtilaflarda ispat aracı olarak kullanılması açısından önemlidir. Hem kiracı hem de mal sahibi, yazılı bildirimlerle hareket etmeli ve tüm süreci belgelemelidir.

9. Türk Borçlar Kanunu ve Kira Sözleşmesi Feshi

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin feshi ile ilgili düzenlemeleri içermektedir. Kanun, tarafların hak ve sorumluluklarını belirlerken, fesih sürecine ilişkin yasal dayanaklar sunar. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye süreçleri şu şekilde düzenlenmiştir:

a) Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Fesih

Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiracı kira bedelini ödemezse mal sahibi ihtarname göndererek kiracıyı uyarabilir. Kiracı, bu ihtarname sonrası belirlenen süre içinde kira borcunu ödemezse, mal sahibi kira sözleşmesini feshedebilir. Bu durumda mal sahibi, tahliye talebinde bulunma hakkına sahiptir.

b) Kiralananın Amacı Dışında Kullanımı Durumunda Fesih

Kiracı, kiralanan taşınmazı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanıyorsa, mal sahibi kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Bu durum, özellikle işyeri kiralamalarında önemli bir fesih sebebidir.

c) Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda kiracı taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kiracının tahliye etmemesi durumunda, mal sahibi tahliye davası açarak icra yoluna başvurabilir.

10. Kira Sözleşmesinin Feshi ve Uyuşmazlık Çözüm Yolları

Kira sözleşmesinin feshi sürecinde taraflar arasında uyuşmazlıklar çıkabilir. Bu uyuşmazlıklar, kira bedelinin ödenmemesi, taşınmazın kullanımı veya tahliye gibi konularda olabilir. Uyuşmazlıkların çözümünde tarafların başvurabileceği çeşitli yollar vardır.

a) Arabuluculuk

Kira sözleşmesi feshi ile ilgili uyuşmazlıkların çözümünde arabuluculuk, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların dostane yollarla çözülmesini sağlar. Taraflar, arabulucu eşliğinde bir araya gelerek sorunu müzakere edebilir ve anlaşma sağlayabilir.

b) Tahliye Davası

Kiracının tahliye edilmemesi durumunda, mal sahibi tahliye davası açarak hukuki yola başvurabilir. Tahliye davası sonucunda mahkeme, taşınmazın tahliye edilmesine karar verebilir.

c) İcra Takibi

Tahliye davası sonrası kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda, icra takibi yoluna gidilerek icra memurları aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.

Sonuç

Kira sözleşmesinin feshedilmesi, kiracı ve mal sahibi açısından belirli yasal yükümlülükleri ve prosedürleri içerir. Taraflar, kira sözleşmesinin feshi sürecinde haklarını korumak için Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili düzenlemelerine uymalı ve yazılı bildirimlerle hareket etmelidir. Kiracının kira borcunu ödememesi veya sözleşme şartlarına aykırı davranması gibi nedenler fesih sebebi olabilirken, her iki taraf da belirli süreler ve yasal süreçler doğrultusunda fesih talebinde bulunabilir. Kira sözleşmesinin feshi sonrası tahliye süreci de dikkatle yürütülmeli ve gerektiğinde hukuki yollara başvurulmalıdır.